התיקון לחוק התכנון והבניה והשפעתו על מעונות היום, הפעוטונים והמשפחתונים

תיקון 131 לחוק התכנון והבניה עוסק בהפעלת מעון במבנה מגורים. על עיקרי התיקון והאם הוא מקנה פטור משימוש חורג, במאמר הבא.

נכתב ע"י: עו"ד גל קנר אלימי

שיתוף ברשתות:

כללי

המונח 'שימוש חורג' הוא מונח שגור כאשר מדברים על גני ילדים ומעונות יום, בעיקר מאחר ובשנה האחרונה נערכו תיקונים בחוק התכנון והבניה ושמועות רבות התרוצצו בנושא.

היו שטענו שהחוק מאפשר פטור משימוש חורג למסגרת שפועלת ברישיון לפי חוק הפיקוח על מעונות יום, היו שטענו שהגדרת 'מגורים' כוללת גם הפעלת גן ילדים/מעון ועוד כהנה וכהנה. אלא שהנושא מורכב ומפעילי מעונות יום נדרשים לדעת מה המתווה המחייב נכון לימים אלה.

על השימוש החורג במסגרות לגיל הרך לפני התיקון לחוק

בקצרה, נסביר כי המונח שימוש חורג, מתייחס באופן כללי לכל שימוש החורג מהשימושים המותרים על פי התב"ע החלה על האזור ו/או על פי היתר הבניה אשר ניתן למבנה, וההחלטה להעניק היתר לשימוש חורג היא בסמכותה של הוועדה המקומית.

שימוש חורג הוא לא זכות מוקנית ובפועל ההחלטה האם להיעתר לבקשה לשימוש חורג נתונה לשיקול דעת הוועדה. בכל הקשור לגני ילדים ובעיקר למעונות ופעוטונים, הוועדה נוהגת לבחון את תקופת הזמן המבוקשת, את ההשלכות הסביבתיות, את ההתאמה למגמת התכנון העתידית, היקף ועצימות השימוש החורג, האם התב"ע חדשה או ישנה, וכיוצ"ב. ככל שהשימוש לא סוטה באופן ניכר מהתב"ע ולא מייצר שינוי באופי הסביבה התכנונית, הוועדה נוטה יותר לאשר בקשה להיתר לשימוש חורג.

מסגרת חינוכית שקיבלה היתר לשימוש חורג, נדרשת לשלם היטל השבחה, ומדובר בעלויות גבהות, שנלוות לעלויות שכרוכות בהליך קבלת היתר לשימוש חורג.

אלא שבמרבית הפעמים, גם לאחר שהוועדה אישרה את הבקשה לשימוש חורג והורתה על מתן היתר, מעונות היום מצאו את עצמם בהליכי ערר שהגישו המתנגדים לפעילות. העילות לעררים חזרו על עצמן, וביניהן טענות לרעש, קשיים תחבורתיים, העדר צורך תכנוני, קיומם של גנים חלופיים בשכונה וכיוצ"ב. על החלטות של ועדת הערר הוגשו עתירות מנהליות. הפעילות ללא היתר לשימוש חורג הובילה להגשת כתבי אישום, להוצאת צווים מנהליים, לנקיטת הליכים משפטיים בפני המפקח על המקרקעין ועוד.

המשמעות היא שגני ילדים ומעונות יום נדרשו להליך מורכב ולא צפוי, בכל הקשור להיבט התכנוני. החסרונות ברורים – זמן, כסף, אי ודאות וכיוצ"ב.

הרקע לתיקון החוק

הקונפליקטים והדרישות הרגולטוריות סביב הפעלת מעונות יום ופעוטונים בדירות מגורים, ייצרו שני מצבים עיקריים:

• מסגרות לגיל הרך פעלו 'מתחת לרדאר', ללא היתר לשימוש חורג.

• מסגרות לגיל הרך שצלחו את ההליך התכנוני, העלו את מחירי הפעילות והשיתו את העלויות התכנוניות על ההורים.

בשנת 2021, המחוקק, שהבין את החשיבות והצורך במסגרות לגיל הרך, הן כמסגרת שמספקת מענה חינוכי-טיפולי לילדים מגילאי לידה עד שלוש והן כמסגרת שמאפשרת להורים לצאת לעבודה ולהתפרנס, התערב, לראשונה, התערבות חקיקתית בתחום.

תיקון 131 לחוק התכנון והבניה – סעיף 151ב לחוק התכנון והבניה

תיקון 131 לחוק התכנון והבניה קובע כי מעון יום לפעוטות שפועל בתוך מבנה מגורים, שלפי התכנית החלה עליו או ההיתר לבנייתו לא הותר בו שימוש לשם הפעלת מעון יום, יוכל להפעיל מעון יום לפעוטות, באופן הבא:

• מסגרת עד 6 פעוטות: תקבל פטור מהיתר לשימוש חורג וגם פטור מהיתר להפעלת מעון לפי חוק התכנון והבניה.

• מסגרת של 7-37 פעוטות הפועלת ברישיון לפי חוק הפיקוח על מעונות היום: תקבל פטור מהיתר לשימוש חורג, אך תידרש לקבל היתר להפעלת מעון לפי חוק התכנון והבניה.

מהו היתר להפעלת מעון לפי חוק התכנון והבניה, ובמה הוא שונה מהיתר לשימוש חורג?

בעצם, התיקון לחוק הכניס מושג חדש – 'היתר להפעלת מעון' – שהוא מושג נפרד מהמושגים שהכרנו עד כה: 'היתר לשימוש חורג' ו-'רישיון להפעלת מעון'.

היתר להפעלת מעון לפי חוק התכנון והבניה, הוא היתר שנועד להקל על ההליך התכנוני למעונות יום ופעוטונים הפועלים ברישיון לפי חוק הפיקוח על מעונות יום, שמתחנכים בהם בין 7-37 ילדים מגילאי לידה עד שלוש.
גם בהיתר להפעלת מעון, כמו בהיתר לשימוש חורג, ההחלטה האם ליתן את ההיתר נתונה בידי הוועדה המקומית ולשיקול דעתה, על בסיס אותם שיקולים – רעש, מצב תחבורתי, צורך קיים וכו'.
אך בכל הקשור להיתר הפעלת מעון, המחוקק קבע כי הוועדה רשאית לא לאשר את ההיתר להפעלת מעון, אם היא מצאה כי הפעלת המסגרת תגרום ל"פגיעה מרחבית משמעותית שאינה ניתנת לתיקון".

המשמעות היא שאם, במסגרת היתר לשימוש חורג, המחוקק קבע שהוועדה רשאית לדחות בקשה להיתר לשימוש חורג ככל שקיימת "סטייה ניכרת מהתכנית", אזי במקרה של בקשה להיתר להפעלת מעון, המחוקק העלה את הרף, והוועדה רשאית לדחות בקשה להיתר להפעלת מעון רק ככל שקיימת "פגיעה מרחבית משמעותית שאינה ניתנת לתיקון".

בנוסף, המחוקק קבע כי ככל שמוגשת התנגדות ממנה עולה כי מתן ההיתר יגרום פגיעה מרחבית משמעותית, תעמוד למבקש ההיתר זכות טיעון, במסגרתה הוא רשאי להציע דרך לתיקון הפגיעה.

מהי פגיעה מרחבית משמעותית שאינה ניתנת לתיקון?

המחוקק לא הגדיר את המונח 'פגיעה מרחבית משמעותית שאינה ניתנת לתיקון', והניח את המושג עמום ופתוח לפרשנות. עם זאת, בדיוני הוועדה עלה כי פגיעה מרחבית היא פגיעה במרחב שמחוץ לדירת המגורים, בין היתר מפגע של רעש, פסולת, הכבדה על דרכי הגישה והחניה וכיוצ"ב. מדובר על אותם קריטריונים שנבחנים גם במסגרת בקשה לשימוש חורג, אך הסיפא של המונח – "שאינה ניתנת לתיקון" – הוא האיתות של המחוקק לוועדה המקומית על הרצון להקל בהליכי ההיתר להפעלת המעון.

ומה לגבי מעונות יום קיימים?

ומה לגבי מעונות יום קיימים?

לגבי מעונות יום קיימים, שבהם מתחנכים 7-36 פעוטות, המחוקק קבע הוראות מעבר משמעותיות. נקבעו הכללים הבאים:

• בעלות קיימת רשאית להגיש את הבקשה להפעלת מעון עד ליום 01/04/2022.

• הבעלות רשאית להמשיך להפעיל את המסגרת עד לקבלת החלטת הוועדה המקומית בבקשה.

• ככל שהוועדה תחליט לדחות את הבקשה להיתר להפעלת מעון, הבעלות תוכל להמשיך להפעיל את המסגרת עד לסוף שנת הלימודים, ולא תידרש לסגור את המסגרת במהלך שנת הלימודים תשפ"ב.

טבלה מסכמת – שימוש חורג במעונות יום לפעוטות במבנה מגורים לאחר התיקון לחוק

מספר ילדים	רישיון להפעלת מעון, לפי חוק הפיקוח	היתר לשימוש חורג	היתר להפעלת מעון לפי חוק התכנון והבניה	עילות סירוב	היטל השבחה
עד 6 ילדים	✖	✖	✖	✖	✖
7-36 ילדים	✔	✖	✔	פגיעה מרחבית משמעותית שאינה ניתנת לתיקון	✔
37 ילדים ומעלה	✔	✔	✖	סטיה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבנין	✔

לסיכום

לאחרונה המחוקק ערך שינויים רבים בכל הקשור להפעלת מעונות יום לפעוטות, הן בחוק הפיקוח על מעונות יום והן בחוק התכנון והבניה. חשוב להכיר את השינויים, את ההבדלים בין המונחים, ולפעול לפי הדין העדכני.

משרדנו מייצג ומלווה בעלויות בהכנת והגשת בקשות להיתר לשימוש חורג ו/או היתר להפעלת מעון וכן מייצג בהליכי התנגדות ובהליכים משפטיים בנושא, לרבות בוועדת ערר ובבתי המשפט לעניינים מנהליים.